UNE CAPITALE EN SURCHAUFFE

Une capitale en surchauffeÀ LOUER - Les offres d’appartements sont pléthoriques. Et près de 1800 objets sont encore prévus. Les spécialistes ne sont pas trop inquiets.

Les grues comme les barrières de chantier poussent aux quatre coins de la ville. D’autres laissent la place à des immeubles flambant neufs où se déploie presque immanquablement une affiche «A louer».

Au cours des cinq dernières années, encouragés par la baisse des taux hypothécaires, de nombreux immeubles en PPE ont poussé dans l’agglomération sédunoise. Le durcissement voulu, par le Conseil fédéral, dans l’octroi des crédits hypothécaires avec la réduction de 20% à 10% de l’utilisation du 2e pilier pour acquérir un bien immobilier a changé la donne.

Alors qu’avant il était difficile de trouver un logement neuf à louer. Aujourd’hui la tendance s’est complètement inversée. Un petit tour dans les agences immobilières ou sur l’internet permet rapidement de constater que les appartements en location à Sion ne manquent pas. Pourtant de grands complexes déversent – ou vont le faire – quantité de biens sur le marché.

La ville de Sion ne disposant pas de ces informations, un agent immobilier de la place, André-Philippe Dey, a fait ses propres projections et arrive à un potentiel de 1800 appartements neufs actuellement en location dans des ensembles neufs ou en projet. Le chiffre doit être pondéré évidemment puisque certains de ces complexes remplacent des appartements existants.

IL Y A LE CHOIX

Reste qu’il y a pléthore de locations sur la commune de Sion. Des faits confirmés par la réalité du marché comme le démontre la difficulté à remplir les 120 appartements du complexe de la Matze. «Les gens visitent, mais font des comparaisons entre les offres», assure Angela Werlen, responsable des locations au Comptoir de l’immobilier.

Ce constat, les professionnels le font aussi. «Le marché de la location risque bien d’être saturé dans les années à venir à Sion», constate Paul-André Roux, président de la Chambre immobilière valaisanne. Sur le terrain, André-Philippe Dey, d’Accor-Immobilier, voit la situation avec un certain optimisme pour la ville de Sion. «Il y aura probablement une suroffre pour les appartements mis en location, mais vu l’attractivité de la ville, on peut espérer que cet excédent sera certainement absorbé en quelques années.»

Cela crée des mouvements connus des spécialistes, comme l’explique André Glassey, expert immobilier à la BCVs. «La vacance des appartements en location peut créer un tourisme locatif.» Ce qu’André-Philippe Dey explique simplement. «Avec le manque d’appartements à louer en ville il y a quelques années, certains sont allés en périphérie. Ils pourraient revenir en ville, vu qu’il y a aujourd’hui du choix.»

VERS UNE BAISSE DES LOYERS?

Qui dit pléthore d’objets sur le marché, dit prix à la baisse. Ce n’est pas forcément le cas pour la location d’appartements. «Nous essayons de fixer le prix du loyer au plus juste dès le début», confie Urban Henzirohs, porte-parole d’AXA-Winterthur qui vient de commencer le chantier de la Clarté à Sion. Selon plusieurs spécialistes, la baisse de loyers d’objets neufs n’est pas une solution pour une question d’image. On préfère faire des actions spéciales, comme offrir les trois premiers mois de loyer. Reste que «si la situation sur le marché devait évoluer, nous pousserions la réflexion sur la question de la baisse des loyers», reconnaît Urban Henzirohs.

Pour Olivier Raemy, président de la section valaisanne de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI), la question est cyclique. «On va transpirer ces cinq prochaines années. Le marché va se réguler tout seul. Il y a toujours eu des périodes avec trop ou pas assez d’objets sur le marché.»

A la question de savoir si les autorités communales pourraient intervenir pour prévenir cette période de logements vides qui ne va pas sans poser des problèmes d’organisation, le président de l’USPI est catégorique. «La commune ne doit pas intervenir pour limiter les constructions, car les constructions vont dans le sens de la LAT en proposant une densification de l’habitat.»

LES INSTITUTIONNELS INVESTISSENT

La majorité des très grands projets en cours à Sion sont le fait d’institutionnels, comme AXA-Winterthur ou UBS Global Real Estate. Si les anciens bâtiments rasés, respectivement à la Clarté comme à la Matze, leur appartenaient, les grands fonds de placement ou caisses de pension investissent de plus en plus dans le canton.

«Jusqu’ici, les institutionnels venaient peu en Valais, un canton avec une majorité de propriétaires», reconnaît Olivier Raemy. La situation sur les marchés financiers pourrait expliquer cet intérêt. «Avec le taux négatif dans les banques, les institutionnels peuvent se permettre d’avoir un rendement de 1 à 2%. Pour un privé, c’est plus difficile.» Mais ces investisseurs ne sont pas les seuls. Selon un responsable d’un fonds de placement, l’arrivée de nouveaux acteurs qui ne venaient pas sur le marché immobilier a pour effet une augmentation des coûts.

Avec une surchauffe annoncée sur le marché de la location à Sion, se lancer dans un projet immobilier pour placer ses petites économies n’est pas forcément la meilleure idée. «Je conseillerais à un petit investisseur d’être prudent s’il veut construire un immeuble et mettre des appartements en location», confie l’expert en immobilier de la BCVs André Glassey. «S’il n’a pas besoin d’emprunter, son assise financière lui permettra de résister à une période plus difficile, même avec un rendement réduit. Dans le cas contraire, il doit être conscient que le risque de vacance des appartements, même à moyen ou long terme, est aujourd’hui sensiblement plus élevé, ce qui peut affecter durablement son rendement!»

DES PROJETS EN DANGER?

Avec la pléthore de projets, certains pourraient-ils être abandonnés faute de rentabilité? Difficile à dire. «Nous évaluons la situation et l’évolution du marché avant de prévoir une construction», confie Urban Henzirohs, porte-parole d’AXA-Winterthur.

D’autres confirment qu’entre le début d’un projet et sa réalisation, la situation peut changer. Mais il y a un point de non-retour, l’attribution des travaux et le début des travaux. Pour Cour de Gare et ses 300 appartements, Quentin Epiney, chargé du projet au Comptoir de l’immobilier, ne se fait pas trop de souci. «Son emplacement en fait un cas particulier, exceptionnel.»


PARU DANS : le nouvelliste